媒介契約とは

不動産を売却する場合、個人では自分で買い手を探すことが難しく、不動産会社に仲介を依頼することが一般的な方法です。仲介を受けた不動産会社は、売買や仲介などの取引を扱う法律である宅地建物取引業法によって、依頼者にとって不利にならない売買契約の締結が法律で義務付けられています。

そこで、所有している物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬金額をどのようにするのかといった内容を定めた媒介契約書を予め取り交わします。これを「媒介契約」といいます。

媒介契約を締結することによって、依頼者と不動産会社間の依頼関係を明確化させ、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぎます。

媒介契約の種類

媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。主な違いは、任せる相手が1社か複数社かということです。その違いによって、売れる早さや手間などが変わってきます。

一般媒介契約では、売りやすい物件（人気の物件）を早く売ることができますが、売りにくい物件を売る際には向いていません。売りにくい物件の場合には、専任媒介・専属専任媒介契約の方が早く売ることができます。

管理委託の仕組み

賃貸借契約をオーナーと入居者が結び、入居者募集や日々の管理は不動産会社に任せる管理委託方式です。管理委託でも入居者とのトラブルに対応してもらえることがほとんどです。

管理契約のメリット

委託管理による大きなメリットの一つとして、複雑な管理業務から解放されるという点があります。クレーム対応や家賃回収、定期点検・設備保全など全て任せることが出来るので、管理組合で話し合う手間、オーナー自身で管理を行うという手間が省けます。地方にある物件の管理も任せることが出来るので、遠方の物件安心して所有できます。

また、管理会社は賃貸管理のプロフェッショナルなので不動産のことだけでなく法律や経営に関するノウハウを所有する人が在籍しているので、効率的な方法で管理を行なってくれます。

一括借り上げの仕組み

「一括借り上げ」とは、オーナーの持っているマンションやアパートを、賃貸住宅管理会社（サブリース会社）が一棟まとめて借ります。不動産会社は借りた全室に住んでくれる入居者を探して、賃貸します。つまり、借りている物件の部屋を又貸ししている状態です。建物は建設会社との契約で建て、管理は関連の不動産管理会社が請け負うケースも多くなっています。

一括借り上げのメリット

一括借上げ（サブリース）では、不動産管理会社から毎月一定額の賃料が支払われます。つまり、オーナー様は空室の有無に関係なく一定の賃料を得られるため、空室リスクへの懸念が払拭され、入居者による家賃の滞納・遅延を心配する必要もありません。毎月安定収入が期待できるため、将来の収入計画が立てやすくなります。

また、不動産管理会社が貸主となるので、オーナー様は日々の管理業務から解放されます。々忙しく不動産経営に充てる時間の捻出が難しい方や、所有する物件が遠方にあり自主管理が難しい方なども、一括借上げ（サブリース）の利用により不動産経営に携わりやすくなります。

万が一入居者トラブルが発生した場合でも、オーナー様が巻き込まれる心配はありません。オーナー様の立場はあくまでも物件の所有者となりますので、トラブルが裁判にまで発展した場合にも、訴訟の対象にならずに済みます。